本文来源：时代财经 作者：童洁
约莫10天前，正在重庆看房的陆敏被一条“零首付”买房的消息刷屏，虽然项目位于重庆下属县城，但“零首付”加上50万左右的总价让她对这个楼盘充满好奇。
自从开始看房，陆敏见过许多揽客的手段，例如送高昂的礼品、红包，再如直接降价打折，首付低至10%的楼盘也不算罕见。但真正做到不用支付首付的楼盘，陆敏还是第一次看到。
而当陆敏以“零首付买房”作为关键词在网络上进行搜索的时候，她发现，这已经不是一个新鲜的促销手段。早在几年前，重庆楼市就曾刮起一阵“零首付”的大风，后随着楼市慢慢回温，以及政府的大力监管，“零首付”方才销声匿迹。
如今，“零首付”再一次回归大众视野。而且，不仅是在重庆，就连杭州、广州这样的热点城市，“零首付”也死灰复燃了。
多城再现“零首付”
尽管知道“零首付”大概率是一个营销噱头，但连续几天在朋友圈看到宣传海报后，陆敏还是忍不住拨通了海报上的电话。
“我咨询到，‘零首付’不是真的一分钱首付都不用支付。操作程序上是先由买家支付首付，等贷款批下来，开发商拿到银行的放款后，再将首付返现给买家，相当于购房返首付。而且，‘零首付’房源是指定的楼栋和户型，并不是整个楼盘所有房子都可以返现。”
但就是这个打着“零首付”实际是“购房返现”的活动，却吸引了一大批购房者。陆敏在朋友圈看到中介机构发布的照片，整个售楼处人山人海，朋友圈的配文写着“已售出100套”。
与上述楼盘“购房返首付”的操作有所不同，近日，杭州萧山一商住项目推出的“零首付”活动则是通过开发商垫资的方式来实现。
时代财经以购房者的身份致电该楼盘代理机构，代理机构工作人员表示，“零首付”为特别申请的限量特价房源，均为商住公寓房源，总价59万起。首付款由开发商先行垫付，购房者可在10年内进行分期支付，利率按照5.6%左右收取。代理机构工作人员称，这种模式即开发商向购房者提供“首付贷”。
相较于上述两个楼盘，广州部分开发商的操作更是花样百出。近日，广州增城不止一个楼盘以“零首付”购房作为宣传标语。按照中介人员的说法，实现“零首付”有多种方式，除了首付分期支付、开发商垫资之外，还可通过第三方提供首付贷。
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具体来看，部分楼盘可为购房者提供三个月至半年不等的免息首付贷款，免息贷款的额度为房源总价的30%。针对近几年银行流水较好且有稳定工作收入的优质客户，还有开发商提供最长30年的首付贷款。
除了上述方法之外，中介机构也能帮助购房者通过第三方金融机构申请首付贷。“这种方法和开发商垫资一样，只是换成第三方金融机构来垫付首付款，等到交房拿房产证做抵押贷款，拿到贷款后再还款给金融机构。这种方法也会产生利息，利息水平与普通的商业贷款差不多。”
事实上，不仅是重庆、杭州、广州，今年以来，包括惠州、郴州、武汉、菏泽、哈尔滨、郑州等多座城市，“零首付”都曾以各类形式出现。
房企销售承压
“零首付”重出江湖与当下楼市行情不无关系。
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例如，此前郑州和郴州楼市成交低迷，为了刺激楼市，均出台“救市”政策。其中，郑州在3月发布了18条“救市”措施，取消“认房又认贷”，明文鼓励居民购房、刺激需求、多举措去库存，成为全国首个明确放松限购限贷的强二线省会城市。
4月，郴州住房公积金管理中心发布新政，提高了公积金贷款额度、恢复了公积金异地贷款、放宽了公积金提取次数限制等，以松绑楼市。彼时，郴州楼市成交已连续出现成交下滑，尤其是2021年下半年开始，郴州开发商就频频以“特价房源”、“工抵房”、“买房送车位”等方式加速去化。
然而，这还不是个例。根据中指院统计的数据显示，今年1-4月，全国100城新建商品住宅成交规模居历史同期较低位，从一线城市到三四线城市，无一逃过成交下滑的命运，百城整体同比下降幅度超过四成。
到了5月，楼市整体走势仍未看到扭转的形势。就在几日前，克而瑞发布了一份“五一”假期23个重点城市楼市成交数据。整体来看，23城楼市成交同环比跌幅均在四成以内。其中一线城市受疫情影响较大，成交低迷；二线城市轮动复苏，同环比分别下降了19%和37%；三四线整体延续下行走势，环比下降45%，同比下降61%，在不同能级城市中降幅居首，整体去化承压。
楼市下行的大环境里，房企面临着巨大的销售压力。从近期发布前4个月销售业绩的融创、旭辉可以看到，今年1-4月，两家房企分别录得859.3亿和388.4亿合同销售额，与去年同期相比，减少49.75%和53.29%。
此外，克而瑞研究中心的数据显示，1-4月累计业绩来看，百强房企整体业绩规模同比大幅降低50.2%，降幅较一季度进一步扩大。此外，百强房企全口径销售规模和权益销售规模同比降幅均已“腰斩”。
克而瑞地产研究院分析师认为，4月以来，房企为了加速去化，营销积极性明显增加，加上4月有超40城有房地产支持政策落地，包含降首付、降利率等一系列措施，后续房企销售形势或有所回升。不过，该分析师同时指出，市场回暖仍需要时间。
延伸阅读
购房零首付？别急，这里面套路有点多
房子难卖，已经成为房企所共同面临的难题。
为了吸引消费者购房，房企也是开始花招频出。
近日，在一些城市出现了购房零首付的优惠政策。对年轻人而言，购房最难的第一步就是凑齐首付款。零首付购房，几乎将购房门槛拉到了最低位。
据时代财经报道，在重庆的某个县城，就有开发商推出零首付购房政策。总房价50万，零首付就能购买。这样的优惠政策不禁吸引了不少购房者的目光。这不是重庆第一次出现 " 零首付 " 购房的营销方式，早在2021年，一些重庆开发商就为了快速回款，推出了零首付购房政策。
但是，零首付购房政策刚被房企推出，就遭到政府的严打。为什么零首付购房不受当地政府的待见呢？这主要的原因就是，所谓的零首付购房，并非真正的零首付，中国各大银行等金融机构也不支持零首付贷款。
在零首付的背后，其实深藏着开发商的套路。
零首付并非指消费者一分钱都不要，就能喜提新房。它的真实含义有两种形式。一是，购房返现。消费者先自己支付首付，待银行贷款下来后，开发商拿到房款，再对消费者进行首付返现，把首付款再退给消费者。这是一种变现打折。
对开发商而言，明面上的房价不能跌，但可以通过首付返现的形式，变相给消费者优惠。虽然过程较为曲折，但这是一种实打实的优惠。
二是，开发商为消费者垫付首付，消费者分期偿还，利率约为5.6%。这其实就是为消费者提供 " 首付贷 "。开发商借钱给消费者购买自己的房子，再把自己的债务转移给消费者。看似零首付购房，但购房者所背负的债务却更高了。
而且，首付贷的利息比银行房贷利息更高。当前，不少城市的首套房银行贷款利率已经降低至5% 以下，可开发商提供的首付贷利率却高达5.6%。这无疑是换一种方式增加了购房者的负担。
对比之下，购房返现倒是更为切实的一种优惠。
反过来我们也能看到，开发商在想方设法地清库存，尽可能地把房子卖出去。这种 " 零首付 " 购房的营销策略不仅集中于重庆县城、湖南郴州这样的四五线城市，还出现在了广州增城。
在广州增城，一些开发商为加速清库存，推出3个月到半年左右房价30% 的免息贷款。也就是说，半年以内还清首付款，首付贷不收利息。对资金周转紧张的消费者而言，这也是一笔实打实的优惠，等于免费提供了半年房价首付的资金使用额度。
不过，像这类 " 零首付 " 房源并不多，基本都是特价公寓房为主。相对住宅楼而言，公寓房的市场竞争力要弱得多。消费者在购买零首付房源时，有必要更为谨慎选择，以捡漏不成反被坑。
ZAKER 新闻出品
文 / 肖邦
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